Der Verkehrswert entspricht inhaltlich dem Marktwert und wird im Baugesetzbuch (BauGB § 194) wie folgt definiert: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Der ermittelte Wert in einem Gutachten ist keine wissenschaftlich feste Grösse. Sollten Sie ein und dasselbe Haus von 3 verschiedenen Gutachtern schätzen lassen, so werden Sie höchstwahrscheinlich 3 verschiedene Werte bekommen.
„Die Erheblichkeit oder Unerheblichkeit einer Schätzungsabweichung darf dabei nicht schematisch nach einem bestimmten Prozentsatz beurteilt werden, sondern ist nach den besonderen Umständen des einzelnen Falls zu entscheiden.“ (BGH 10.10.2013 – III ZR 345/12)
Ein fachlich kompetenterer Kollege als ich hat einmal den Prozess der Preisermittlung in einem Verkehrswertgutachten mit einer Wettervorhersage verglichen: es gibt ein paar der wichtigsten Parameter die zu einer Prognose führen, es ist aber unmöglich alle Parameter einfliessen zu lassen. (Schmetterlingseffekt)
Kein Rechenprogramm und kein Computer dieser Welt könnte die aufkommende Komplexität bewältigen.
Ähnlich verhält es sich in der Tat mit einem Verkehrswertgutachten sobald die Marktsituation in die Preisfindung mit einfliesst. Wer kann wissen ob nicht vielleicht schon morgen eine Autobahn in der Nachbarschaft geplant werden soll, oder ob der grösste Arbeitgeber der Region pleite geht und die Menschen wegziehen. Die Demographie, die Infrastruktur, die wirtschaftliche Entwicklung oder die Kriminalität in der Region sind nur ein paar der zahlreichen Parameter die den Wert eines Gebäudes beeinflussen können.
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