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Immobilienwertgutachter Martin Schwarzwälder (Sachsen, Brandenburg, Berlin)

Auch die schrägsten Typen haben ihren Preis!

Kurzgutachten

Der Unterschied von einer Kurzbewertung (für nur 500- 600 €) zu einem normalen Gutachten liegt in meinem Fall nicht in den Berechnungen, und auch nicht in der Gewissenhaftigkeit der Preisfindung, sondern in der reduzierten Dokumentation und in der oberflächlichen Verifizierung der Angaben über das Gebäude. Wenn der Auftraggeber mir versichert, dass das Grundbuch keine Eintragungen aufweist, oder dass die Wohnfläche soundsoviel Quadratmeter hat, so wird das von mir im Allgemeinen nicht überprüft. Bei korrekten Angaben bekommen Sie den gleichen Preis wie bei einem ausführlichen, gerichtsfesten Gutachten. Eine Ortsbesichtigung findet in jedem Fall statt.

 

Wohnflächen nach WoFLV

AZ 31 S 6768/13

Diese seltsamen Buchstaben und Zahlen stehen für ein Gerichtsurteil des Landgerichts München nach dem ein Vermieter seinem Mieter 11 300 € zurückzahlen musste, weil die vermietete Wohnung eine um mehr als 10 Prozent niedrigere Wohnfläche hatte, als angegeben.

Erfahrungsgemäss sind die Wohnflächen vieler Wohnungen falsch berechnet. Sollten Sie sich bei Ihrer Wohnung nicht sicher sein, so können Sie eine Überprüfung oder Berechnung der Wohnfläche nach WoFlV bei mir in Auftrag geben.

Informatives zum Erbschaftssteuerrecht

Wer das Glück hat erben zu dürfen muss, je nach Freibetrag, Erbschaftssteuer zahlen.Diese Freibeträge orientieren sich am Verwandtschaftsverhältnis zum Vererber und sind im Allgemeinen sehr hoch. So müssen Ehe- und eingetragene Lebenspartner erst ab 500 000 €, Kinder oder Stiefkinder ab 400 000 €, Enkel ab 200 000 €, und Eltern, Großeltern, Nichten, Neffen und übrige Personen ab 20 000 € Freibetrag Erbschaftssteuer zahlen. Die Höhe der Erbschaftssteuer wiederum ist abhängig von der Steuerklasse des Erben und von der Höhe der Erbschaft und bewegt sich zwischen 7% – 50 %.

In einem jüngeren Fall aus meiner Praxis wurde ich mit einem Gutachten für das Finanzamt beauftragt, welches den vererbten Grundbesitz mit 160 000 € veranschlagt hatte. Der Erbe war der nicht eingetragene Lebenspartner gewesen und hatte daher nur einen Freibetrag von 20 000 €, sollte also 140 000 € versteuern, zu einem Steuersatz von 30 %. Das Finanzamt hatte zwar den Wert der selbstgenutzten Immobilie mit Null Euro veranschlagt, geht aber auf Grund des Paragraphen 190 Ihrer internen Berechnungsvorschriften prinzipiell von einem Mindestwert von 30 % der Herstellungskosten aus:

Bewertungsgesetz (BewG) § 190 Abs.4 Satz 5 Ermittlung des Gebäudesachwerts

(4) Vom Gebäuderegelherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen. Diese wird regelmäßig nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 bestimmt. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert haben, so ist von einem entsprechenden späteren Baujahr auszugehen. Bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude ist bei der Ermittlung der Alterswertminderung von der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen. Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist regelmäßig mit mindestens 30 Prozent des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen.

Im Allgemeinen sind wenig sanierte Gebäude ab 50 Jahren Alter keine 30 Prozent der Herstellungskosten mehr wert, insbesondere in ländlichen Gebieten. Mit meinem Gutachten konnte ich das Finanzamt nicht nur davon überzeugen, dass das Gebäude tatsächlich weniger wert war, sondern auch davon, dass eine Sanierung des Bestandes unwirtschaftlicher wäre als ein Abriss mit anschliessendem Neubau. Daher wurde das Gebäude als Liquidationsobjekt eingestuft, dessen Abrisskosten vom Bodenwert abgezogen werden müssten und schätzte den Wert der Immobilie samt Grundstücke auf 1500 €. Somit konnte ich meinen Auftraggeber vor einer hohen Steuerzahlung bewahren. Mit einem Gutachten für unter 1400 € Kosten.

Sie sehen also, ein Gutachten kann Ihnen viel Geld ersparen und eine Einschätzung ob das auch bei Ihnen der Fall sein könnte, erhalten Sie von mir kostenfrei.