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Immobilienwertgutachten und Verkehrswertgutachten

Ein Punkt, der des Öfteren zu Missverständnissen bei einem Wertgutachten führen kann ist, dass die Nettoherstellungskosten (haben nichts mit den Baukosten zu tun) welche mit der Bruttogrundfläche (NHK 2010) der zu bewertenden Immobilie multipliziert werden, wertorientiert und nicht herstellungsorientiert sind. Sollten Sie also Ihre Fassade mit der aufwändigsten Ornamentik überziehen, so würde das weder den Wohnkomfort erhöhen noch eine entsprechende Mieterhöhung begründen und hätte somit auch keinen entsprechenden Einfluss auf den Preis des Gebäudes im Wertgutachten.

Auch ist der ermittelte Preis in einem Wertgutachten keine wissenschaftlich feste Grösse. Sollten Sie ein und dasselbe Haus von 3 verschiedenen Gutachtern schätzen lassen, so werden Sie höchstwahrscheinlich 3 verschiedene Preise bekommen.

„Die Erheblichkeit oder Unerheblichkeit einer Schätzungsabweichung darf dabei nicht schematisch nach einem bestimmten Prozentsatz beurteilt werden, sondern ist nach den besonderen Umständen des einzelnen Falls zu entscheiden.“ (BGH 10.10.2013 – III ZR 345/12)

Ein fachlich kompetenterer Kollege als ich hat einmal den Prozess der Preisermittlung in einem Verkehrswertgutachten mit einer Wettervorhersage verglichen: es gibt ein paar der wichtigsten Parameter die zu einer Prognose führen, es ist aber unmöglich alle Parameter einfliessen zu lassen. (Schmetterlingseffekt)

Kein Rechenprogramm und kein Computer dieser Welt könnte die aufkommende Komplexität bewältigen.

Ähnlich verhält es sich in der Tat mit einem Verkehrswertgutachten sobald die Marktsituation in die Preisfindung mit einfliesst. Wer kann wissen ob nicht vielleicht schon morgen eine Autobahn in der Nachbarschaft geplant werden soll, oder ob der grösste Arbeitgeber der Region pleite geht und die Menschen wegziehen. Die Demographie, die Infrastruktur, die wirtschaftliche Entwicklung oder die Kriminalität in der Region sind nur ein paar der unzähligen Parameter die den Wert eines Gebäudes beeinflussen können.

Sie haben Fragen? Rufen Sie mich an, ich berate Sie gerne: Tel.: 0176 219 711 45